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9月度 ビジネス人生塾の報告 2011年9月30日(金)

9月度 ビジネス人生塾の報告 2011年9月30日(金)

講 師:不動産鑑定士 伊東玉喜さん(会員外)

参加者:8名

テーマ:『不動産鑑定士とその仕事』

 今回は、不動産鑑定士として、ご活躍中の伊東玉喜さんにお話しいただきました。

 伊藤さんは、大学卒業後に不動産鑑定業に従事し不動産会社の取締役に就任。
 その後、社会における鑑定の役割を把握し、そこで求められるサービスを提供して
いきたいと考え、会社設立され現在に至ります。

1.不動産鑑定士って何?

  不動産鑑定士とは、建物や土地の価格を算出する事ができる国家資格です。
  その範囲は、借地権や立退き料などの関連する物も入ります。
  伊東さんの話によれば、一般的に不動産鑑定士は馴染みのない資格である為、
 土地家屋調査士や測量士や宅地建物主任者などと間違われる事もあるそうです。
  土地の価格には「実勢価格・市場価格」「地価公示価格」「固定資産税評価額」
 「路線価」の4種類があり「一物四価」と言われており、これらを算出するのが
 不動産鑑定士仕事です。

2.どんな仕事をしているの?

  不動産鑑定士は、依頼者へのヒアリング→現地調査→役所・図書館において
 資料収集を経て不動産の評価を算出します。
  資料収集も50年以上もさかのぼって行う事もあり、大変な時間と手間を必要と
 します。

 価格に影響するプラス要因とマイナス要因には以下の様な事があります。
 (鑑定評価資料に記載します。)

 <プラス要因>
 ・利用目的と街の特性が合っている。
  (住居用なら住宅地、商売するなら繁華街など)
 ・将来駅や都市計画道路ができる。等々

 <マイナス要因>
 ・道路との間に水路がある。
  (水路を渡る橋の使用料を自治体納める場合があります。)
 ・埋蔵文化財や土壌汚染の存在。
 ・建物が古い。
 ・嫌悪施設の存在。等々
  (主に墓地などの公共施設。)

3.不動産鑑定評価の事例

  今回は、鉱泉地(温泉)と地下タンク付の土地と収益マンションの3例に
  ついてお話しいただきました。

  <参考>収益還元法
     P=a/r

      P 価格
      a 収益(=賃料-必要経費)
      r 利回り(ケース毎に標準的な値があります。)

4.不動産鑑定の役割

  伊東さんによれば、不動産鑑定を依頼される人は何か悩みや問題を抱えて
 依頼されてきますので、その解決の手助けになる様な鑑定をしたいそうです。
  また、弁護士や会計士、税理士などと組んで一つの仕事を進める事も多く
 その総合力で仕事が成功するかどうかが決まるそうです。


 伊東さん、今回は、柑芦会メンバーのために興味深いお話しをありがとう
ございました。

                                 文責:大井信寛(院32期)

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